지역주택조합 조합가입계약금을 돌려받을 수 있을까?

지역주택조합 사업은 서민들의 내 집 마련 진입장벽을 크게 낮추어 전국적으로 붐을 일으킨 바 있습니다. 주택청약 통장 없이, 일반 분양과 비교하여 더 저렴한 비용만으로 주택 구입이 가능하기 때문에 인기가 높았습니다. 그런데 이러한 조합은 위험성도 높습니다. 일반적으로 ‘지역주택조합’이라고 했을 때 ‘재개발조합’ 또는 ‘재건축조합’과 거의 동일할 것이라는 생각을 하는데, 이와 다르게 ‘지역주택조합’의 경우에는 사업 토지 매입이 완료되기도 전에 조합 생성이 가능하고, 주택건설대지의 95% 이상의 소유권을 확보해야 사업이 가능하기 때문에 사업의 시행 가능성이 다른 조합에 비하여 현저히 낮은 편입니다. 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552 판결은 “설립인가를 받은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합을 임의로 탈퇴할 수 없다고 할 것이지만, 아직 설립인가를 받지 아니한 재건축조합의 경우에는 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없는 한 그 인가를 받기 전에 조합원은 조합을 임의로 탈퇴할 수 있다”라고 판시한 바 있지만, 실제로 대부분의 조합들이 조합원의 임의탈퇴를 허용하지 않는 규정을 두고 있어서 위 판결은 실질적으로 효력이 없습니다. 이렇게 되면, 결국 조합가입계약을 착오 또는 사기, 강박에 의한 행위로 취소시켜야 하는데 중대한 부분에 관한 착오, 중요 부분에 대한 사기를 입증하는 것은 굉장히 어렵습니다. 계약 시에 조합에서 말하는 아파트공급일정 등 어떤 조건이 사실이 아니라면 계약을 하지 않겠다는 의사표시를 하여야만 그나마 착오로 인한 취소가 가능한 것이어서 실질적으로 이러한 취소는 불가능합니다. 다음으로 사정변경이나 이행불능을 원인으로 하는 해제의 경우에는 조합이 이러한 사업의 변동가능성을 계약서 곳곳에 명시하고 있어, 사정변경이나 이행불능이 인정되기 어려우므로 이 또한 쉽지 않다고 할 것입니다. 따라서 ‘지역주택조합’의 경우에는 투자 시점부터 반드시 계약에 대한 유불리를 잘 따져서 투자를 해야합니다.